부동산 경매와 공매전 먼저 확인해야할 사항

경매와 공매 2012/01/29 06:01

요즘은 부동산 경매와 공매가 일반인들에게도 매우 잘알려져 있어서 재테크의 수단으로 많이 이용되고 있는 경우가 많습니다.

예전의 경매와 공매에 대해서 좋지 않았던 생각들이 있기도 했지만 사실 쉽게 보증금을 되돌려받지 못하고 경매를 신청한 세입자의 경우나 기타 채권을 회수하지 못하여 결국 경매신청을 한 채권자의 심정을 이해하지 못한 경우가 많다는 사실 이제는 많은 분들이 이해하고 있기도 합니다.

그만큼 세입자등의 경우에도 확정일자나 최우선변제권등의 인식이 많이 자리잡혀 있기도 하여 항상 미래에 대비하고 있기도 합니다.

부동산 경매와 공매에 참석하기전 먼저 확인해야할 사항에 대해서 미리 알아보고 주의해서 준비해야 합니다.

등기부등본의 확인

등기부등본의 확인은 필수이며 토지대장과 건축물관리대장및 임야대장과 토지이용계획확인원과 지적도와 개별공시지가확인원등을 확인해야 합니다.

목적에 맞는 물건인지 혹은 권리행사와 이용에 관한 제한이 없는것인지 혹은 하자가 없는것인지 등에 대해서 철저히 확인하도록 해야 합니다.

현장조사

기본적으로 경매나 공매에 참석하기 위해서는 등기부등본과 현장에서 확인하는 실제와 다를 수 있지만 부동산의 하자에 대해서 경매시 책임지지 않으므로 신중히 검토해야 합니다.

따라서 입찰전 반드시 현장조사를 통해서 입찰자 책임하에 확인하는 과정이 필요합니다.

주변의 시세

주변의 시세나 입지조건및 향후의 발전가능성등에 대해서 신중히 검토하고 이후 물건의 상태나 무허가 건물이나 분묘기지권의 존재여부등에 대해서 조사해야 합니다.

또한 주거용아파트나 주택등에 대해서는 임차인의 관계와 각종 미납세금및 기타 권리에 대해서 상세히 조사해야 합니다.

대항력있는 임차인

주택이나 상가의 경우 대항력이 있는 임차인의 경우 낙찰자가 그대로 인수해야할 경우 조차도 있을 수 있으므로 사전에 확인이 반드시 필요한 부분입니다.

이에 대한 현황의 조사는 반드시 이루어져야 하며 물건소재지의 관할 동사무소를 방문하고 주소별 세대열람을 통해 세대주와 전입일자를 확인한 다음 등기부등본상에 나타나는 권리와 비교해서 확정일자를 언제 받았는지 확인하고 상가용 건물도 주거용과 마찬가지로 물건소재지 관할세무서를 방문하여 임차인이 있는지 여부를 확인하도록 해야 합니다.

명도에 관한 사항

낙찰받고자 하는 부동산에 대해서 명도책임치 매수자에게 있는것인지 혹은 매도자에게 있는것인지 확인후 명도책임에 대한 부분 반드시 확인하도록 해야 합니다.